Kira Borcu Nedeniyle İcra Takibi: 30 Günlük Süre, İki Haklı İhtar ve Tahliye

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Kapıya bırakılan bir tebligat, çoğu kiracının gündemini bir anda değiştiriyor. Kira ödenmediğinde ya da taraflar zam oranında anlaşamadığında ev sahibinin başvurduğu ilk yol genellikle icra takibi oluyor. Ancak kira borcu icra takibi sürecinde hem kiracının hem ev sahibinin uyması gereken katı süreler var ve bu süreler kaçırıldığında sonuç geri döndürülemez hâle geliyor.

Ev sahibi hangi yolu seçebilir?

Kira alacağı için iki ayrı yol bulunuyor. Birincisi yalnızca alacağın tahsiline yönelik ilamsız icra takibi; ikincisi ise tahliye talepli takip. İkinci yolda ev sahibi hem birikmiş kirayı istiyor hem de ödeme yapılmazsa kiracının çıkarılmasını talep ediyor. Tebligatın hangi türde olduğunu anlamak, atılacak adımı belirlediği için ilk bakılması gereken nokta.

İki ayrı süre, iki ayrı sonuç

Tahliye talepli takiplerde kiracının önünde birbirine karışan iki süre var:

İtiraz süresi içinde borca, faize, imzaya veya kira ilişkisinin varlığına itiraz edilebilir. İtiraz edildiğinde takip durur; alacaklının devam edebilmesi için mahkemeye başvurması gerekir. Bu nedenle haksız olduğunu düşünen kiracının en kritik hamlesi, süresinde ve doğru kalemlere itiraz etmek oluyor.

Otuz günlük süre ise ayrı bir hak. Kiracı bu süre içinde borcu tamamen öderse tahliye tehlikesi ortadan kalkar. Ödeme kısmi kalırsa, kalan kısım için tahliye talebi ayakta durmaya devam eder. Bu yüzden “ne kadar ödeyeceğim” sorusunun cevabı kapak hesabından alınmalı, tahminle hareket edilmemeli.

İki haklı ihtar: en çok gözden kaçan tehlike

Kiracıların büyük bölümü, geciken kirayı sonradan ödediğinde meselenin kapandığını düşünüyor. Oysa bir kira yılı içinde kirasını geç ödediği için kendisine iki kez haklı yazılı ihtar gönderilen kiracı hakkında, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabiliyor. Borç sonradan ödenmiş olsa bile ihtarlar geçerliliğini koruyor.

Uygulamada bu, geciken ödemelerin tek başına zararsız görünmesine rağmen yıl sonunda tahliyeyle sonuçlanmasına yol açıyor. Kirayı her ay aynı tarihte ve banka üzerinden ödemek, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırıyor.

Ödeme yaparken dikkat edilecekler

• Ödeme banka kanalıyla yapılmalı; açıklama kısmına hangi aya ait kira olduğu ve varsa dosya numarası yazılmalıdır.
• Takip başlamışsa ödeme doğrudan icra dosyasına yatırılmalıdır. Ev sahibine elden yapılan ödeme, dosyaya işlenmediği sürece takibi durdurmaz.
• Dekontlar saklanmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında en güçlü delil, düzenli ödeme kaydıdır.
• Aidat, elektrik veya su gibi kalemlerin kira bedeliyle karıştırılmaması, ödemelerin ayrı ayrı yapılması gerekir.

Zam yüzünden çıkan uyuşmazlıklar

Takiplerin önemli bir bölümü ödememekten değil, artış oranında anlaşamamaktan doğuyor. Yasal tavan bellidir: Temmuz 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 32,03 olarak açıklandı. Yani 20.000 TL kira ödeyen bir kiracıdan istenebilecek en yüksek yeni bedel 26.406 TL. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile aşan kısım geçersiz sayılıyor. Rakamı önceden görmek için kira artış hesaplama aracı kullanılabiliyor.

Kiracı yasal tavana göre hesapladığı tutarı düzenli ödemeye devam ettiği sürece, fazlasını ödemediği gerekçesiyle açılan tahliye taleplerinin kabul görmesi güçleşiyor. Buradaki kilit nokta, kabul edilen kısmın aksatılmadan ödenmesi.

Borç ödendi, dosya hâlâ açık

Kira borcunun ödenmesi, dosyanın otomatik olarak kapanacağı anlamına gelmiyor. Özellikle ev sahibine haricen yapılan ödemelerde, alacaklının icra müdürlüğüne yazılı bildirimde bulunması gerekiyor; aksi hâlde dosya açık kalıyor ve yıllar sonra kredi başvurusunda karşınıza çıkabiliyor. Hangi belgenin nereye sunulacağı ve haczin nasıl kaldırılacağı icra dosyası kapatma rehberinde anlatılıyor.

Ev sahibi için de sınırlar var

Tahliye yalnızca mahkeme ya da icra dairesi kararıyla mümkün. Kilidi değiştirmek, eşyayı dışarı çıkarmak, elektrik ve suyu kestirmek gibi yollar hukuka aykırı olduğu gibi ev sahibi aleyhine ayrı bir sorumluluk doğuruyor. Aynı şekilde yasal orandan fazlasını içeren bir ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davalarının reddedildiği çok sayıda örnek bulunuyor.

On yıllık uzama süresini dolduran sözleşmelerde ise ev sahibinin, bildirim sürelerine uymak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı doğuyor. Bu da tarafların takvimi baştan bilmesini gerektiriyor.

Süreleri bilmek, dosyayı baştan çözüyor

Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğu zaman haklılık değil, sürelerin doğru kullanılması oluyor. Yedi gün, otuz gün ve bir aylık dava süresi kaçırıldığında en güçlü savunma bile işlevsiz kalıyor. Benzer bir hassasiyet trafik cezalarında da geçerli: İdari yaptırıma itiraz süresi yalnızca on beş gün ve promil değerinin yasal sınırı aşıp aşmadığı promil hesaplama aracıyla önceden değerlendirilebiliyor.

Kaymaz Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu ücretsiz araç ve rehberler, vatandaşın süreci baştan doğru kurgulamasına yardımcı olmayı amaçlıyor. Somut bir dosyada ise tebligatın ve sözleşmenin bir avukat tarafından incelenmesi gerektiğini hatırlatalım.