Gayrimenkulde Muvazaa, Kira Sözleşmeleri ve Kiracı Hakları

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Risk sözleşmede yönetilir, delille güç kazanır

Gayrimenkul piyasasında gerçek maliyet çoğu kez imzada değil, imzaya giden yolda atlanan adımlarda gizlidir. Tapu–imar uyumsuzlukları, eksik teminat düzenekleri, şablon sözleşmeler ve özellikle danışıklı görünümler… Hepsi, yıllara yayılan uyuşmazlıkların ortak paydasını oluşturuyor. Avukatınıza Sorun Ekibi ve aile-gayrimenkul hukuku alanında çalışan Av. Ahmed Fehim Solak, hem satım hem de kira ilişkilerinde sahada en sık karşılaşılan riskleri, “muvazaalı işlemler”, “sözleşme mimarisi” ve “kiracı–kiraya veren dengesi” eksenlerinde, gazete diliyle sade fakat profesyonel bir çerçeveye yerleştiriyor.

“Gayrimenkulde başarı, ‘hızlı imza’ değil, doğru sıralanmış üçlünün eseridir: yerinde tespit, açık ve ölçülü sözleşme dili, belgelerle desteklenen ispat planı,” diyor Av. Solak. Ona göre, bir taşınmaz işleminde görünürdeki metin ile gerçekte tarafların yapmak istediği arasındaki açıklık ne kadar büyürse, dosyanın risk katsayısı da o ölçüde yükseliyor.

Muvazaa: Görünüş ile Gerçek Arasındaki İnce Çizgi

Muvazaa, üçüncü kişileri aldatma amacıyla gerçekte istenmeyen bir işlemin görünüşte kurulmasıdır. Satış görünümünde bağış, aile veya şirket içi hızla el değiştiren devirler, vekâlette yetki sınırları belirsizken piyasa dışı bedellerle yapılan satışlar, hatta kira bedelinin kasıtlı biçimde düşük gösterildiği sözleşmeler… Hepsi aynı sorunun farklı yüzleridir. Bu tür iddialarda kaderi belirleyen unsur, sözlerin değil izlerin gücüdür: banka hareketleri, bağımsız değerleme raporları, olayların gün-gün çıkarılmış bir kronolojisi ve metin içi tutarlılık. Bedelin banka kanalıyla, açıklamasında taşınmaz bilgisi belirtilerek ödenmesi; “yan anlaşma yoktur” ve “muvazaa karşıtı” hükümlerle sözleşmenin bütünleştirilmesi; vekâletle işlem yapılacaksa yetki, bedel bandı ve azil/ibra rejiminin açıkça yazılması, danışıklılık şüphesini baştan zayıflatır. Av. Solak, “Muvazaayı en iyi yoldan boşa düşüren, baştan kurulan şeffaf para izi ve bağımsız ekspertizdir,” diyerek önleyici hukukun altını çiziyor.

Kira Sözleşmesi: Şablondan Mimariye

Kira ilişkilerinde uyuşmazlıkların kaynağı çoğu kez sözleşmenin “konu–süre–bedel” üçlüsüne indirgenmesidir. Oysa güçlü bir metin, bağımsız bölümün tanımını ve kullanım amacını netleştirir; teslim anını fotoğraflı bir tutanakla kayıt altına alır; depozitonun muhafaza ve iade usulünü somut koşullara bağlar. Artış maddeleri yalnızca mevzuatın tavanına yaslanmaz; emsal, konum ve nitelik verileriyle desteklenen veri-temelli bir değerlendirme yolunu da tarif eder. Bakım-onarım çizgisi, kiraya verenin asli ve olağanüstü onarımlarıyla kiracının kullanım kaynaklı bakımlarını ayırır; sigorta ve komşuluk zararları gibi riskler için sorumluluk matrisi kurar. Alt kira ve devir için yazılı izin rejimi belirlenirken, tahliye sebeplerinde şekil ve süre şartlarının nasıl işletileceği adım adım tanımlanır. Tüm ödemelerin banka kanalıyla, açıklamasında dönem ve bağımsız bölüm bilgisi yer alacak şekilde yapılması ise, ilerideki tespit veya uyarlama davalarında en sessiz ama en etkili tanık olarak dosyanın omurgasına yerleşir.

Artış, tespit ve uyarlama tartışmaları “piyasa böyle” cümlesiyle kazanılmaz. Taşınmazın niteliği, emsal veriler ve ekonomik göstergeler birlikte değerlendirilir; bilirkişi incelemesinin sahaya basacağı zemin şimdiden hazırlanır. Bu yüzden sözleşmeye, gerekirse emlak endeksleri ve karşılaştırmalı piyasa analizine referans veren bir değerlendirme mekanizması koymak, sadece bugünü değil yarını da düzenler.

Kiracı–Kiraya Veren Dengesi: Hakkaniyetin İncelikli Geometrisi

Kiralananda ciddi ayıp çıktığında kiracının indirim, onarım ya da şartları oluşmuşsa fesih hakkı doğabilir; fakat bu hakların kullanılabilmesi, zamana duyarlı ve yazılı bir bildirim disiplinine bağlıdır. Özenli kullanım ilkesi, olağan yıpranma ile zarar arasındaki çizgiyi çizer; iade anında anahtar teslim belgesi ve fotoğraflı tutanakla sürecin kapanması, tarafların geriye dönük iddialarını sınırlayan bir güvenlik kuşağı oluşturur. Diğer yandan, alt kira ve devir meselelerinde sözleşme dışına çıkıldığında tahliye gündeme gelebilir; o nedenle izin rejimini baştan kurmak, çatışma anında değil, barış zamanında alınmış en rasyonel tedbirdir.

Tahliye taahhüdü ise tek başına sihirli anahtar değildir. Teslimden sonra, baskıdan uzak bir ortamda ve açık tarihli olarak alınmadığında, en sağlam kilitler bile gevşeyebilir. İhtar ve tebligatların usule uygun yürütülmesi, süreç hukukunun zemini kadar menziline de karar verir. “Haklıyken haksız konumuna düşen pek çok dosyanın ortak noktası, yanlış zamanlanmış veya eksik yapılmış bildirimlerdir,” uyarısını yapıyor Avukatınıza Sorun Ekibi.

Delil ve Süreç Yönetimi: Sessiz Tanıkların Gücü

İster muvazaa iddiası, ister kira bedeli uyarlaması, ister tahliye söz konusu olsun; düğüm çoğu kez kronoloji + belge + makul dil üçlüsüyle çözülür. Kronoloji, olayları sis bulutundan çıkarır; banka dekontları ve yazışmalar, iddiayı zemine indirir; makul ve ölçülü bir dil ise hem müzakereyi mümkün kılar hem de yargılamada taraf algısını güçlendirir. Bağımsız ekspertiz raporları, yerinde keşif ve bilirkişi süreçlerinin doğru zamanlamasıyla birleştiğinde, dosya sadece daha ikna edici olmakla kalmaz, aynı zamanda daha hızlı yürür.

Av. Solak, “Her dosya kendine özgü; bu yüzden reçete değil yöntem öneriyoruz,” diyor ve ekliyor: “Ön denetim, net hükümler ve iz bırakan ödeme disiplini… Bu üç adımı yerli yerine koyduğunuzda, uyuşmazlık çıksa bile çözümün koordinatları baştan beliriyor.”

Son Söz: Önle, Yönet, Çöz

Gayrimenkul işlemlerinde muvazaa riskini azaltmanın, kira sözleşmelerini sağlam kurmanın ve kiracı–kiraya veren ilişkilerini uyuşmazlığa dönüşmeden yönetmenin yolu; önce tespitten, sonra metinden, daima delilden geçiyor. Hızlı imzanın cazibesine kapılmadan, tapu ve imar kayıtlarıyla fiilî durumu aynı çerçevede görmek; sözleşmeyi somut riske göre inşa etmek; paranın, teslimin ve iletişimin izini baştan kurgulamak… Hepsi, uzun bir yolun kısa kestirmesi.