Hisseli Tapuda Önalım Davası: AYM Rayiç Bedel Hükmünü İptal Etti

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda önalım (şufa) davalarında payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören kuralı iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı ve dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.

AYM’nin önalım kararı neyi değiştiriyor?

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli ev, arsa ve tarlalarda önalım hakkının kullanımına ilişkin önemli bir karar verdi. 16 Temmuz 2026’da alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.

Kararla Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yer alan rayiç bedel düzenlemesi Anayasa’ya aykırı bulundu. Bu düzenleme, önalım davası açan paydaşın tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirlediği rayiç bedeli kesin süre içinde nakden yatırmasını öngörüyordu.

7571 sayılı Kanun önalım hakkında ne getirmişti?

İptal edilen kural, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’la (11. Yargı Paketi) getirilmişti. Aynı Kanun önalım hakkında üç önemli değişiklik yapmıştı:

• Önalım davasında ödenecek bedel, tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedele bağlandı.
• İhale yoluyla yapılan kamu satışları ile cebrî artırma satışlarında önalım hakkı kaldırıldı.
• Önalım hakkının kullanılabileceği azami süre iki yıldan bir yıla indirildi.

AYM’nin kararı bu üç değişiklikten yalnızca rayiç bedele ilişkin olanı kapsıyor. İhale ve cebrî satış istisnası ile bir yıllık süre yürürlükte kalmaya devam ediyor.

AYM rayiç bedel kuralını neden iptal etti?

İptal başvurusu 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP tarafından yapıldı. AYM, rayiç bedel kuralının taraflar arasında adil bir denge kurmadığını değerlendirdi.

Mahkemeye göre kural, bazı durumlarda alıcının haksız kazanç elde etmesine, bazı durumlarda ise zarara uğramasına yol açabiliyordu. Önalım hakkı sahibi de ödeyeceği tutarı davanın başında bilemediği için hukuki belirsizlik içinde kalıyordu. Bu gerekçelerle kural, mülkiyet hakkına aykırı bulundu.

Açılmış önalım davaları ne olacak?

Derdest davalara uygulama hükmü de iptal edildi

7571 sayılı Kanun, rayiç bedel kuralının yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören bir geçiş hükmü (TMK geçici m.1/2) içeriyordu. AYM bu hükmü de iptal etti. Böylece Kanun’dan önce açılan davalarda bedelin rayiç değere göre belirlenmesinin dayanağı da ortadan kalkacak.

İptal kararı 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek

AYM, hukuki boşluk doğmaması için kararın yürürlüğünü dokuz ay erteledi. İptal edilen hükümler 6 Ağustos 2027’de yürürlükten kalkacak. Bu tarihe kadar mevcut hükümler uygulanmaya devam edecek; kesinleşmiş mahkeme kararları da iptal nedeniyle kendiliğinden ortadan kalkmayacak.

Bu süre içinde TBMM’nin önalım davalarında ödenecek bedele ilişkin yeni bir düzenleme yapması bekleniyor.

Hisseli taşınmaz sahipleri neye dikkat etmeli?

Yeni düzenleme yapılana kadar görülmekte olan davalarda bedel ve depo sürelerine dikkat edilmesi gerekiyor. Önalım hakkının hangi sürelerde kullanılabileceği, bedelin nasıl depo edileceği ve dava sürecinin işleyişi şufa (önalım) hakkı ve rayiç bedel başlıklı rehberde ayrıntılı olarak ele almıştık.

Hisseli bir taşınmazı satın almayı düşünenlerin ise önalım riskinin yanında hisseli tapu satışındaki riskleri de değerlendirmesi öneriliyor. Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık önalımla çözülemediğinde başvurulan yol ise taşınmazın bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaşılması; bu sürecin şartlarını ise  ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yazımızda açıkladık.

Sıkça sorulan sorular

AYM’nin önalım kararı ne zaman yürürlüğe girecek?

İptal hükümleri, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.

Kesinleşmiş önalım kararları bu karardan etkilenir mi?

Hayır. İptal kararı geriye yürümediğinden kesinleşmiş mahkeme kararları kendiliğinden ortadan kalkmıyor.

İcra satışında önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. 7571 sayılı Kanun’la cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kaldırıldı; AYM kararı bu kuralı değiştirmedi.